福州二手写字楼市场正遭遇寒冬。4 月 28 日，台江金融街申发大厦写字楼 2 层 01-06 合计 6 套办公房源在阿里法拍平台公开拍卖，最终，因无人出价而流拍。房源建筑面积 2995.59㎡，起拍价约 3209 万，折合单价仅10712元/㎡。值得注意的是，这是一栋标榜5A甲级光合写字楼，如此价格却无人问津，令人意想不到。

▎申发大厦1万/㎡出头单价房源遭遇流拍

据阿里法拍网信息，位于福州市台江区鳌峰街道曙光路的申发大厦，二层 01 集中式商业办公及 02-06 办公已于 4 月 28 日进行公开拍卖，因无人出价遭遇流拍。

【资料图】

该房源评估价 4011 万，起拍价 3208.8 万，保证金，600 万，增价幅度 5 万元。根据建筑面积 2995.59㎡推算，折合单价仅10712元/㎡。评估报告信息显示，申发大厦 2012 年建成，价值时点建筑物剩余经济寿命50年，按直线法测算成新率为 83%，成新度较新。目前，该房源已腾空。该房源权属人为福建申发置业有限公司。公开资料显示，该公司成立于 2010 年 3 月，经营范围包含：房地产开发，对房地产的投资，物业管理，建材的销售以及对外贸易。目前该公司已成为被执行人，被执行金额30510万元。

▎福州中小企业多，承受租金能力较差

在评估报告中，福建华审资产评估房地产土地估价有限责任公司认为，近年来，购置写字楼做投资的人越来越多，但是随着市场新增大量供应，福州写字楼空置率逐步上升。

评估公司认为，租金上不去，还要下跌，空置的写字楼还需承担物业费用，这给一些购置了写字楼的人带来压力。随着大量新增供应入市，市场处于供应高峰，导致项目间竞争加剧，使未来租金承受压力。

在评估公司看来，近年来，金融、科技与专业服务业为福州写字楼市场的主导需求，其中金融居首位，受宏观政策影响，其需求相比往年有所下降。

此外，福州以中小企业居多，中高端写字楼单价均价在 3.5 万 /㎡到 4 万 /㎡之间，总价高，加上产业园创意园等兴起，购买写字楼自用的企业较少。

" 还有一些创业者更喜欢可住可办公的办公室公寓和 SOHO 办公空间，市场需求的改变造成甲级写字楼的出租率下降，去库存的压力骤然提高。"该评估公司表示。

▎当年2.5万/㎡购买，如今已缩水过半

为了更准确获得估价对象的市场价值，此次拍卖，评估公司采用比较法与综合收益法测算出结果。其中，比较法专门收集一些交易实例。只是，评估报告中并未体现。

事实上，最可比案例，就在金融街，比如华浦 · 华尔街。2022 年 10 月，华浦 · 华尔街项目被拍卖，最后，由厦门象屿旗下公司以约 7.858 亿元的价格竞得。该项目的市场评估价约 10.25 亿元，折合单价仅 1.19 万 /㎡。

华浦华尔街现更名为利煜，是金融街 CBD 区域的一幢高级瞰江写字楼，总建筑面积约 65958㎡，定位为面向 500 强企业的一线领江5A写字楼。

申发大厦标榜为5A甲级光合写字楼，与华浦华尔街写字楼价值相当，2 层办公评估价 1.25-1.3 万 /㎡间，应该来说，价格相对合理。只是，当年花 2.5 万 /㎡左右购买申发大厦办公用房的业主，不仅没有实现保值、增值，还出现资产大幅贬值，心里该有多难受。

关键词：