头条解读

楼市“春意”初现，多个大型城市成交回升明显

(相关资料图)

据第一财经，楼市回暖的信号在越来越多的城市出现。北京、上海、广州、南京、合肥等多城的到访带看、项目成交等数据均有明显修复，多位房地产业内人士也向记者表示感受到了市场的回暖。

中达证券研报数据显示，2月份以来，42个主要城市新房销售保持正增长的态势，周度新房成交皆环比上涨。

国家统计局的数据也显示，1月份，70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数明显增加。

但对于这轮回暖，业内较多抱以谨慎乐观的态度，多位受访人士认为，尽管当前市场复苏信号较强，持续性仍有待观察。

纵观2023年整体的市场走势，业内仍保持看好，市场普遍预计所在城市销售2023年会稳中有增。

露桥解读：

行业内有一句话，当官方媒体都在不断报道楼市回暖的时候，如果你是楼市刚需买房人，一定要相信楼市确实在回暖，不管市场真相如何，当前刚需买房人要记住两个“真相”：

第一，国内楼市一直都是政策市，政策想要压制楼市，或者提振楼市，自从1998年“房改”有了国内市场化的房地产行业以来，屡试不爽。

第二，永远不要听那些肚子不饿的人说一道菜难吃，因为他们不饿，你饿，对于饥饿的人来说，没有什么菜是难吃的。买房，也是一个道理，永远不要听那些不想买房的人说楼市行情。

今年过完春节一上来的楼市景象，有些光怪陆离：

各大官方媒体，包括中央电视台财经频道，都在不断报道各地楼市回暖的消息；

各大银行，都在推迟住房按揭贷款人的年龄限制和贷款年限限制；

不少城市的房贷利率在今年年初，又又又下降了；

有些银行推出的住房“接力贷”，把限购和限贷政策变相突破，竟然没有被政策打回去；

时不时，就传来，哪个城市限售取消了，哪个城市限购“优化”了，哪个城市住房公积金政策加码支持购房了……

依稀记得此情此景，也就是在2014-2015年期间出现过。之后，就是2015-2018年的全国楼市大行情，这一波行情行业内总结为“涨价去库存”——房子是吉芬商品，越是涨价，越是有人买，越是跌价，越没人买。

是不是又要“涨价去库存”了？对，也不对！

对的是，这两年货币发行量，“稍微”有点大，核心城市核心地段，受当地中高收入人群追捧的房子，大概率是要涨价的。（详见《2023年重点城市核心区域房价大概率会上涨》）

坦率的说，从各种分析数据得来的结果，中高收入人群的负债规模并不高，楼市能加杠杆进而助推房价上涨的这部分潜在人群，不是为了一日三餐而奔波的普通人，而是富裕人群。

就像前两天刚推出来的“不动产私募投资基金”，上千万资金级别的门槛，显然不是给普通人准备的投资工具。

图源：中国证券投资基金业协会官网

让人感慨，房价的上涨，越来越成为塔尖人群的财富游戏。

不对的是，一二手房市场还是有区别的，价格倒挂也许会收窄，但不会消失。因为涨的是一手房的价格，跌的是二手房的价格。

就像千年3000点的A股，一级市场永远给资本赚钱的机会，二级市场的股民，十有八九是亏钱的——怎么会这么像这几年的楼市？

不过A股这十年，融资功能确实在强化，因为融资量是不断走高的。这会不会是楼市今后的逻辑？通过一手房市场的价格信号，不断给土地财政融资，而二手房房东就自求多福了。

市场当中不是有天量的货币吗？这么大一股能量，重点城市的核心板块房产自然可以分担一些，千年不涨的A股也可以分流一些，至于消费释放货币，加速流通，促进经济，当然也是有办法的，经济学教科书里面就提到过，适当的通胀，是可以把存款转化为消费的，即“通胀促销费”（详见《别被1月金融数据唬住了，情况没那么好，小心存款变得很不划算》

楼市要闻与解读

深圳部分银行暂停存量房贷客户经营贷申请

第一财经记者采访获悉，当前，多家银行将房贷是否结清作为经营贷借款“门槛”，如有未还清的房贷，暂时不受理经营贷相关业务。

露桥解读：

与其说此举是为了压制楼市快速升温，还不如说是为了减缓商业银行提前还房贷的压力，因为深圳楼市的温度到目前为止，没有迹象表明在飙升。

房地产行业再迎源头活水

据券商中国，2月20日晚，证监会启动了不动产私募投资基金试点工作，投资范围包括特定居住用房（包括存量商品住宅、保障性住房、市场化租赁住房）、商业经营用房、基础设施项目等。

业内人士认为，不动产私募投资基金试点是“第三支箭”重要内容的响应，房企股权融资再开一扇门，将有助于房企盘活存量资产，增加融资渠道，支持房地产市场纾困。

后续试点的快速推广，将为困境中的房企带来更多源头活水。

露桥解读：

相当于给了富人合法的高利贷牌照。

“超长贷”全国蔓延背后，专家建议可考虑酌情放开

据第一财经，“贷到80岁”或将成为今后的常态。在广西南宁不断击穿贷款人年龄限制的带头尝试之下，近日，已有多个城市跟随。

记者了解到，广州已有某大行将贷款人年龄+贷款期限最长放宽到85周岁，而在此前，一般是70~75周岁。除了广州以外，包括北京、上海、成都、宁波、无锡等多地也传出了放宽贷款人年龄限制的消息。

对此，有专家认为，目前来看，类似的“超长贷”偏噱头的意味更浓，但从长远来看，住房金融需求应更好匹配人口年龄结构变化。

露桥解读：

之前解读过，这种现象是一种适应老龄化社会的趋势，本质是给信贷扩张，维持债务规模找到一个合适的载体。

常州将出台10条房产新政 拟取消新建商品住房2年的限售期限

据常州日报，常州市近日将因城施策，从四个方面出台10条措施优化房地产相关政策，以促进房地产市场平稳健康发展。

其中，常州计划提高多孩家庭首次住房公积金贷款额度，在家庭实际可贷额度的基础上，二孩家庭再增加20万元、三孩家庭再增加30万元。

同时，为进一步支持改善性住房需求，增强市场流动性，将取消新建商品住房2年的限售期限，商品住房自取得不动产权证后即可上市交易。

露桥解读：今年开始，楼市行情扛不住的城市，不端着了，该干嘛就干嘛了。

财经要闻与解读

欧洲央行行长拉加德：预计2023年不会有欧元区国家陷入经济衰退

露桥解读：言之过早，过于自信。

交易员首次完全定价欧洲央行3月加息50个基点

露桥解读：已经充分计价欧元加息幅度，美元指数并不会收到实质性压制，则人民币近期有贬值压力。

名家投资展望

中信建投武超则：看好AI未来四方面投资机会

中信建投研究所所长武超则认为，AI是数字化时代加速到来的催化剂，企业成功的关键在于是否能把数据用好，实现降本增效和提高生产力。此外，武超则看好AI带来的四方面投资机会，一是确定性相对更高的底层算力支撑；二是类似open AI以及百度等专注大模型的公司；三是部分拥有数据和场景、深耕小模型的中间层公司；四是应用端将呈现百花齐放，但不确定性相对更高。

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